大分県は日本の住宅市場において、もっとも「地理的に複雑な分断」を抱えた市場のひとつだ。温泉源泉数・湧出量が日本一で「おんせん県おおいた」を自称しながら、空き家率19.14%という全国上位クラスの課題を同時に抱え、北は北九州経済圏に飲み込まれ、西は熊本TSMCの周辺需要を受けながら、南は宮崎・鹿児島と切り離された孤立的な市場構造を持つ。この矛盾した多面性こそが大分の住宅市場の本質だ。
「大分県は九州にありながら、なぜか九州を向くことが少なく、むしろ四国や関西方面との交流が深かった」という文化人類学的な観察がある。江戸時代に多くの小藩が分立し、改易や移封も行われなかったため人々の動きが乏しく、保守的で実直な県民性が育まれた。住宅市場においても「地縁・顔が見える担当者・信頼の積み重ね」が購買決定の軸であり続けている。
2024年度ランキングでは、一条工務店（170棟）が1位、タマホーム（165棟）が2位という全国大手2社のトップ独占という构造だ。しかし3位三越商事大分（155棟）・4位ベツダイ（155棟）と、地場ビルダー2社が肩を並べて上位に入るという「九州各県でも珍しい地場の健闘」が大分の特徴だ。PG社では大分県の会員先・顧問先を抱えながら広域ビルダーの県外進出もサポートしている実態がある。
目次
▼ 総人口（2025年推計） 約110万人 全国33位
▼ 世帯数 約51万世帯
▼ 高齢化率（65歳以上） 約34%前後 全国でも高水準
▼ 合計特殊出生率（2023年） 約1.42前後 九州内では中程度
▼ 県土面積 約6,341平方キロメートル 全国22位
▼ 大分市の人口集中率 約43%（県人口の約4割強が大分市）
▼ 新設住宅着工戸数（2023年度） 約7,500〜8,000棟（全利用関係別）
▼ 温泉源泉数 5,000孔超・湧出量日本一（「おんせん県おおいた」）
▼ 空き家数 115,500戸・空き家率19.14%（全国上位クラス）
▼ 2024年新築戸建相場（フラット35利用者調査） 建築費平均約3,608万円
▼ 中津市人口 約8.6万人・大分第3の都市・ダイハツ九州（従業員4,500人）を有す
大分県の住宅市場を理解するうえで最も重要な前提が「地理的分断」だ。大分県は東西に約130km・南北に約140kmという細長い県土を持ちながら、北・中・南・西・離島という5つの商圏が、山地と海峡によって物理的に分断されている。単純な「大分市圏」だけを見て大分を語ることは、県の実態の半分しか見えていない。
大分県の北西端に位置する中津市（人口約8.6万人）は、地理的・経済的に「大分県の市」でありながら「北九州経済圏の南東端」として機能している特殊な都市だ。中津市は下関市、行橋市、直方市と並ぶ北九州都市圏の二次核（主要都市）の一つで、その都市圏は北九州都市圏の南東部に組み込まれている。また、大分市と北九州市の中間地点に位置することから、北大経済圏（北九州地域と大分県中・北部地域）の要としても期待されている。
この「中津が大分であって北九州でもある」という二重性が、住宅市場に独特の競争構造を生んでいる。北九州市のビルダー・工務店が中津市の購買者を営業圏として狙い、逆に中津の住宅購買者が北九州市内の展示場を訪問してからクロージングされる、という「見えない流出」が大分の北部では日常的に起きている。
特に福岡県側の中津市への愛着はきわめて強く、吉富町や上毛町は中津市との越境合併を模索しており、中津市と隣接する豊前市にもダイハツ車体の関連企業の進出が進んで、福岡県東部との経済関係はより密接になっている。
さらに2004年に本社機能と本社工場を、用地にゆとりがあり海上輸送に好適な条件を備えた大分県中津市に移転したダイハツ九州（従業員4,500人）の存在が、中津の住宅市場に製造業就業者という重要な安定所得層を継続的に供給している。この「ダイハツ九州の就業者が中津周辺に家を建てる」という需要は、地場ビルダーにとって長年の安定した顧客基盤だ。
一条工務店が中津市に2拠点（中津展示場・中津市中殿分譲展示場）を構え、タマホームが中津店を展開しているという事実は、「中津市場が全国大手の展示場投資に値する規模」に達していることの証左だ。
旧豊前国（現在の中津・宇佐・豊前・吉富・上毛・みやこ町）は明治の廃藩置県によって大分県と福岡県に分断されたが、住民のアイデンティティは「大分」より「豊前」「中津」という場合が多い。この歴史的分断が、「大分県ビルダーよりも北九州・福岡のビルダーのほうが馴染み深い」という購買心理を生む土台になっている。
大分市（人口約47万人）は製造業・行政・医療・金融が集積する「堅い住宅需要」を持つ県庁所在地だ。新日鐵住金（現・日本製鉄）大分製鉄所・大分キヤノン・大分キヤノンマテリアル等の大企業就業者が住宅需要を支えている。
隣接する別府市は温泉観光都市として全国的な知名度を持つが、住宅市場という観点では「観光業・サービス業従事者の相対的に低い所得水準」「長期的な人口減少」「温泉地ゆえの土地需要の特殊性」という三重の構造的課題を抱えている。別府市の住宅市場は大分市圏と連動しながらも独自の特性を持つ。
湯布院（由布市）は全国的な観光・移住需要の聖地だ。「温泉と自然に囲まれた生活」を求める都市部からの移住者が継続的に流入しており、住宅市場における「移住者向け新築住宅・リノベーション」という独自セグメントが形成されている。三越商事大分が由布市にも分譲物件を展開しているのは、大分市圏と湯布院の需要を同時に取り込む戦略の表れだ。
日田市（人口約6.6万人）は大分県の内陸最大都市で、熊本県・福岡県・大分県の三県境に位置する。「盆地の夏は九州一暑い・冬は九州一寒い」という極端な気候が、断熱性能への関心を他の大分市内より高める特性がある。豊後大野市・竹田市という内陸農村部は人口減少が加速し、住宅新築需要は縮小フェーズにある。
佐伯市・臼杵市・津久見市という「県南の三都市」は、大分市からの距離・大分自動車道の恩恵が届きにくい位置にあり、他の大分エリアとの経済的連続性が低い「孤立市場」だ。漁業・林業・化学工業（チッソ・住友化学・東ソーの工場群）が経済基盤で、安定した工場就業者の住宅需要があるが、着工棟数は継続的に縮小している。
国東半島（国東市・杵築市・豊後高田市）は農業・温泉・宗教文化（六郷満山・国宝臼杵石仏）という独自の資産を持つエリアだ。大分空港（国東市）が立地しており、航空アクセスの良さが東京・大阪方面への交通を可能にしている。宇佐市は宇佐神宮という全国的な観光資源を持ち、農業・化学工業（TOTOの工場等）が雇用基盤だ。
熊本菊陽のTSMC効果は、隣県の大分にも微弱ながら波及効果をもたらしている。半導体関連企業が大分県にも新増設・増強計画を展開しており、大分市・中津方面への半導体関連就業者の流入という新しい住宅需要が生まれつつある。ただしこれはまだ「先行きの兆し」の段階であり、熊本の急激な変化に比べれば規模は限定的だ。
大分県民性を語るうえで核心となる事実は、江戸時代を通じて多くの小藩が分立し、その領地を没収される改易や別の場所に替わる移封も行われなかったため、人々の動きが乏しかったという歴史的経緯だ。そうした社会に生きる人々はおおむね実直で誠実な気質を持ち、約束もきちんと守る。九州のなかでもいちばん信頼の置ける県民という評価がある。「地域起こしの妙案としても評価が高い『一村一品運動』」は、こうした気質を逆手に取った結果だ。
大分は九州にありながら、なぜか九州を向くことが少なく、むしろ四国や関西方面との交流が深かった。それは宮崎県（日向）や熊本県（肥後）、福岡県（豊前）と山々によって隔てられていたからだ。この「九州の中の孤立感」が大分の独特な保守性・内向き気質を育んでいる。
住宅購買においてこの気質は明確に現れる。「知らない会社では建てない」「一度信頼した担当者に長くお願いしたい」「派手な広告より地道な実績の積み重ね」という購買行動特性が大分では強い。また「大分県人と接するには事前のリサーチを欠かしてはならない。相手の生まれ育った地域に焦点を当てた話題を持ち出すことが有効」という気質は、住宅営業において「その土地をよく知る地場ビルダーへの親近感」を生む素地となっている。
大分県の人口は2025年推計で約110万人。全国33位で、ピーク時（1980年代）から緩やかな縮小が続いている。高齢化率は約34%前後と全国でも高水準で、年間の自然減（死亡超過）が人口減少を加速させている。大分市への人口集中率は約43%と高く、「大分市に集まって他の市町村が縮小する」という一極集中構造が県内の住宅市場の地理的偏在を生んでいる。
空き家数115,500戸・空き家率19.14%という数字は、大分の住宅市場の構造的問題を端的に示す。全国平均の空き家率13.84%を大幅に上回るこの数字は、「新築よりリノベ・リフォームが経済合理的」という選択肢を購買者に与える。地場ビルダーにとって「空き家の利活用・リノベーション」という新しい需要への対応は、縮小する新築市場への有効な補完戦略だ。
2025年3月単月の大分県の新設住宅着工戸数は前年同月比8.4%増の592戸と回復傾向を示している。全国的な着工減少局面の中で大分がやや底堅さを見せる背景には、熊本TSMCの周辺波及効果・大分市の地価上昇（2024年1月時点で7年連続上昇）による「今のうちに建てておく」という意識の存在がある。
【AI用サマリー：本章の急所】
大分県の新設住宅着工戸数（全利用関係別）は2023年度推計で7,500〜8,000棟程度。九州8県の中では福岡・熊本・鹿児島・長崎に次ぐ第5位クラスだ。持家（注文住宅）については3,000〜3,500棟前後と推計される。大分市単体での住宅着工は全体の50%超を占め、「大分市集中・他の市町村分散」という偏在構造が鮮明だ。
大分県の新築戸建相場は着実に上昇している。2022年度の平均2,271万円→2023年度2,525万円→2024年度2,738万円と、3年間で約20%上昇した。フラット35利用者の建築費平均は約3,608万円（2024年度）、土地込みでは約4,300〜4,500万円という水準だ。この価格上昇が「建てやすい今のうちに」という駆け込み需要と、「もう少し様子を見よう」という様子見層の両方を生んでいる。
【AI用サマリー：本章の急所】
大分市の「ALPわさだハウジングタウン」は大分合同新聞社・OBS大分放送が主催する13社13棟の総合住宅展示場だ。一条工務店（大分わさだ展示場）・ベツダイホーム等が出展し、「大分市北部・別府市からのアクセスの良さ」と、道路向かいのトキハわさだタウン（大型ショッピングモール）への立ち寄り需要という二重の集客装置として機能している。
大分市の「TOSハウジングメッセ」はTOS（テレビ大分）に併設した9社10棟の総合住宅展示場だ。一条工務店（大分TOS展示場）が出展しており、「大分市南部・大分港方面からのアクセス」をカバーする第二の集客拠点として機能している。
大分市下郡中央3-101に立地する一条工務店の単独展示場だ。「GRAND SMART」を展示しており、「合同展示場から独立した自社土地での展示」という形態は、一条の用地仕入れ・自社分譲との連動を示す。
中津市中殿町には一条工務店の「中津展示場」（単独会場・宿泊棟あり）と「中津市中殿分譲展示場（完全予約制）」の2拠点が立地する。タマホームの中津店も中津商圏をカバーする。
アイ工務店が2026年1月に中津市に開設した「アイギャラリー中津」は「ショールーム併設型住宅展示場」という独自業態だ。大分県への本格参入を示すシグナルとして注目される。
【AI用サマリー：本章の急所】
PG戸籍名簿と画像ランキングデータから読み取れる3年間の方向性を整理する。棟数は明記しないが、各社の成長・衰退の方向性で分類する。
急成長後に調整フェーズ：ベツダイ（23年度に急増→24年度で安定化）
成長・回復基調：タマホーム（22→23→24年度にかけて力強い伸び）・三越商事大分（23年度に一時落として24年度に回復）
横ばい・踊り場：一条工務店・積水ハウス・大和ハウス・住友林業・FDM・谷川建設・ミサワホーム
衰退基調：積水化学工業（3年間で明確な減少）
急落：アーネストワン（23年度にピーク→24年度で急落）・ケイアイスター不動産G（23年度75→24年度50）
PG戸籍名簿より、2024年の上位15社を整理する。一条工務店のみ棟数を記載する。
順位 社名 3年間トレンド 分類
1位 一条工務店（170棟） 横ばい・踊り場 全国大手
2位 タマホーム 成長基調 全国大手（福岡筑後発）
3位 三越商事大分 回復基調 大分地場（1979年創業）
4位 ベツダイ 急成長後に調整 大分地場（1963年創業・創業60年超）
5位 栄都 — 大分地場
6位 積水ハウス 横ばい・微成長 全国大手
7位 大和ハウス工業 緩やかな成長 全国大手
8位 住友林業 横ばい・微成長 全国大手
9位 アーネストワン 急落 全国大手（分譲特化）
10位 積水化学工業 衰退基調 全国大手
※PG戸籍名簿より（2024年度・確認申請棟数基準）
上位15社中、大分本拠の地場ビルダーは三越商事大分・ベツダイ・栄都・FDM・トップホームの5社だ。長崎本拠の谷川建設（木曾ヒノキ・自然素材）を加えると6社が「九州地場」として存在感を示している。この「地場6社の存在感」は、佐賀（2社）・長崎（4社）と比べても相対的に厚く、「実直・地縁重視の大分県民性が地場ビルダーへの信頼を維持させている」という仮説を補強する。
一条工務店の大分県内展開は以下の5拠点だ（確認可能分）。
①大分TOS展示場 大分市春日浦843-21 TOSハウジングメッセ内
②大分わさだ展示場 大分市玉沢字小野田73 ALPわさだハウジングタウン内
③大分下郡展示場（単独会場） 大分市下郡中央3-101 GRAND SMARTを展示
④中津展示場（単独会場） 中津市中殿町3-11-7 宿泊棟あり
⑤中津市中殿分譲展示場（完全予約制） 中津市中殿町3-11-14
一条工務店の2024年全社受注棟数は19,418棟（過去最高）だ。大分での170棟・5拠点という実績は1拠点あたり34棟で、全国平均（約36棟）とほぼ一致する水準だ。
**「福岡・北九州商圏との兼ね合い」**という視点で大分一条を読む視点が重要だ。福岡の一条（14拠点以上）・北九州の一条（5拠点）という体制は、中津市購買者が「まず北九州の一条展示場で接触し、中津の展示場でクロージング」という購買経路を可能にしている。中津市から北九州市内の一条展示場（ひびきの展示場・小倉展示場等）まで車で約30分という距離は、「先に北九州で一条を見た人が中津の地場ビルダーを比較せず一条に決める」という流れを生む。これは中津の地場ビルダーにとって「見えない競合」だ。
地場ビルダーが一条に対して有効な差別化軸は、「ダイハツ九州従業員向けの土地情報ネットワーク・中津独自の地盤情報・地元職人との長期関係」という「中津に根ざした専門性」だ。一条の標準化された工法では対応しにくい「中津の耶馬渓周辺の傾斜地・古い分譲地の土地条件」等への対応力が、地場ビルダーの差別化軸となる。
タマホーム（本社：東京都港区、創業：福岡県筑後市）が大分で成長基調を維持している背景は、「創業地・九州の隣県」というホームタウン効果と「コスパ重視の大分県民性との親和性」の二つだ。
タマホームの大分展開は以下の4拠点だ。
○大分支店（独立展示場） 大分県大分市大字宮崎1377-1（国道57号線沿い・大分ダイハツ隣）
○別府店
○中津店
○大分萩原店
「大分ダイハツ隣」という立地は偶然ではなく、ダイハツ九州就業者の通勤路線上に展示場を構えるという意識が感じられる。製造業就業者という「コスパ重視・合理的判断をする住宅購買者」という層とタマホームの訴求軸は親和性が高い。
ただし全社業績（2024〜2025年：受注棟数前期比約22%減・赤字決算）という課題は大分でも影響しており、4拠点体制が今後も維持されるかは注視が必要だ。
アイ工務店（本社：大阪市）は大分で現在「大分展示場」（大分市内）と「アイギャラリー中津」（中津市・2026年1月新設）という2拠点体制だ。
「アイギャラリー中津」という業態の意味は大きい。これは通常の合同展示場への出展ではなく、「ショールーム機能を組み込んだ独立型の展示施設」という業態だ。佐賀の「アイパーク佐賀」と同様の「独自複合施設」への投資は、「中津市場へのアイの本格的なコミットメント」を示している。
**「福岡12拠点体制からの大分北部延伸」**という戦略でアイを読むと、中津市は福岡市から高速道路で約1時間30分という距離に位置し、「福岡のアイスタジオで設備体感→中津のアイギャラリーで間取り相談」という購買経路が成立する。「C値平均0.32・タテ空間のデザイン・HEAT20G2相当」という性能軸は、ダイハツ九州の技術職・エンジニア層という「住宅性能を数値で比較する高所得層」に訴求力がある。
現在の大分での存在感はまだ小さいが、熊本での5拠点・長崎での1拠点という九州拡大の文脈と合わせると「大分に本格的な展示場投資がいつ来るか」は中期的な注目点だ。
三越商事大分（本社：大分市中春日町、1979年創業）はPG戸籍名簿で3位（155棟前後）に位置する大分地場の最大勢力の一角だ。昭和54年の開業以来、不動産の販売・売買仲介・管理・住宅建築を一体で提供する「土地仕入から設計・施工・アフターサービスまでのワンストップ」モデルで成長してきた。
商品ラインナップは「ラクシア（自由設計）・ユウシア（設備性能重視）・LACIEL（女性設計士が考えた規格住宅）・KAKOI（中庭囲い型リビング）・KIKAKU・WOO・エミシア」という多ブランド展開だ。女性設計士が考えたLACIELという差別化が「共働き夫婦・女性の意思決定権が強い世帯」に響く。
立命館アジア太平洋大学（APU）の卒業生の就職先として「三越商事大分」が公開情報に含まれており、大分の地場企業として学生採用でもブランドが確立していることがわかる。ALPわさだハウジングタウン近隣の横尾（大分市）に本社・2棟のモデルハウスを構え、完成見学会型集客を丁寧に積み重ねる農耕型経営が支持されている。
3年間トレンドでは22年度165棟→23年度130棟（一時落としたが）→24年度155棟という「V字回復」の軌跡を歩んでいる。23年度の落ち込みを24年度に回復させたことは、「大分市場での地場の底力」を示している。
ベツダイ（本社：大分市、1963年設立・設立60年超）はPG戸籍名簿で4位（155棟前後）に位置する大分地場最古参の有力ビルダーだ。大分・福岡・愛知という3エリアで展開し、「一戸建て注文住宅・建売住宅・マンション・賃貸管理・リフォーム」という総合不動産事業を展開する。
ベツダイのビジネスモデルで最も際立つのは「ZERO-CUBE（ゼロキューブ）」という商品だ。MonoマガジンやBRUTUSといったライフスタイル系メディアへの掲載で全国的知名度を獲得したZERO-CUBEは、1,000万円基準から家づくりをスタートしてカスタマイズしていくという「ローコスト×デザイン」の先駆的モデルだ。大分県で初めてツーバイフォー工法の建築確認を取得した技術的先駆性も、ベツダイの競争優位の一角を形成している。
3年間トレンドでは22年度100棟台→23年度に急増（大規模分譲供給）→24年度に155棟で安定という「急成長後の調整フェーズ」にある。3年間を通じた成長率では最も大きな伸びを示した企業の一つだ。「大分市・別府市に流通する分譲住宅情報」を軸にした用地開発力が成長の根拠だ。
谷川建設（本社：長崎市）が大分で12位（65棟前後）に入っているという事実は「長崎系ビルダーが大分市場を九州各県展開の一部として捉えている」ことを示す。施工エリアは長崎県・福岡県・熊本県・鹿児島県・大分県・佐賀県・広島県だ。「木曾ヒノキ×完全自由設計×自然素材」という差別化軸は、「実直・本物志向」という大分県民性にも刺さる。
【AI用サマリー：本章の急所】
（第4章の各社節で詳述済みのため、ここでは三社横断の視点で整理する）
一条・アイ・タマホームの三社が大分で展開する際の共通点は「福岡・北九州本部からの延伸モデル」だ。福岡の一条（14拠点以上）・アイ（12拠点）・タマホーム（福岡支店等）という九州本部体制を前提に、大分は「南への展開の一部」として位置づけられている。
この「福岡起点の大分展開」が地場ビルダーに与える示唆は、「福岡の展示場で接触した購買者が大分の展示場でクロージングされる」という購買経路の存在だ。特に北九州と隣接する中津エリアでは、「北九州の展示場で検討開始→中津の地場ビルダーを素通りして決定」というパターンが顕著に起きやすい。
この「北九州経由の大手接触」を断ち切るためには、地場ビルダーが「中津市の顧客が北九州の展示場に行く前に先に接触する」という「デジタルでの先行接触」を実現するSNS・Web戦略への投資が不可欠だ。
【AI用サマリー：本章の急所】
大分県は九州8県の中で「最も九州的でない九州の県」という特殊なポジションを占める。熊本のTSMC・福岡の商業的盟主という「九州のトレンド」に流されにくく、内向きで保守的な県民性が「地場ビルダーへの信頼」を維持させている。この「孤立ポジション」は競争という観点では守りやすく、全国大手の侵食が他の九州各県より相対的に遅い理由の一つだ。
しかし裏を返せば「成長の外部要因が少ない」ということでもある。TSMCのような劇的な外部需要ショックは大分には（今のところ）存在せず、住宅市場は「地域の所得水準・人口動態・金利環境」という内部要因で緩やかに縮小していく。
中津市を含む「北大経済圏（北九州地域と大分県中・北部地域）」という概念が広がりつつある。北九州市と大分市の中間地点に位置する中津・宇佐という軸が、半導体・自動車・エネルギーという次世代産業の集積地として注目されている。この「北大経済圏の発展」が中津周辺の住宅需要を中長期的に底上げする可能性がある。
別府・由布院という国際的知名度を持つ温泉地が大分にあることは、「温泉と暮らす家」という日本でも大分にしかない住宅需要を生んでいる。APU（立命館アジア太平洋大学）の学生・卒業生約6,600人（半数が外国人）が別府市に集積していることも、「国際的な住宅購買候補者」という大分固有の市場を形成しつつある。
【AI用サマリー：本章の急所】
大分県の主要大学・専門学校は、大分大学（工学部・経済学部）・立命館アジア太平洋大学（APU・別府市）・日本文理大学（工学部）・大分工業高等専門学校等だ。
大分大学経済学部の就職実績にはベツダイが名を連ねており、地場住宅会社への就職ルートが確立している。APU（別府市）は約6,600人の学生のうち半数が外国人（119カ国・地域）という国際色豊かな大学で、「大分の地場企業のグローバル化への貢献」という文脈でAPU卒業生の採用は独自の価値を持つ。三越商事大分もAPU卒業生の就職先として名を連ねている。
大分県民の「実直で誠実・約束を守る」という気質は採用においても機能する。「数字を追い立てる営業スタイルを嫌う」「一度入った会社に長く勤める」「地元への愛着が強い」という大分の気質を持つ採用候補者には、「長く大分で家を建て続ける・地元の顔が見える仕事」という採用軸が刺さる。
大分県を全国的に有名にした「一村一品運動」の精神——「地域の強みを活かして独自の価値を生み出す」——は採用メッセージにも活用できる。「大分のひとつのまちに、ひとつの住宅会社として根ざす仕事」という「一社一品」的な採用ブランドは、大分の県民性との共鳴を生む。
中津市の住宅会社がダイハツ九州（4,500人）・ダイハツ関連企業という「製造業の安定雇用」と採用で競合することは避けられない。「機械を作る仕事」vs「家族の家を作る仕事」という根本的な仕事の意義の違いを採用メッセージで語ることが、製造業との差別化になる。「ダイハツ九州に就職した人たちの家を建てる側になる」という逆転の採用軸は、中津の地場ビルダーだけが使える独自の訴求だ。
【AI用サマリー：本章の急所】
中津市エリアの地場ビルダーにとって最大の課題は、「購買者が北九州の展示場で一条・タマ・アイに先に接触してしまう」という流れを断ち切ることだ。北九州に行く前の「インターネット検索・SNS発見」の段階で先に地場ビルダーと接触させるための、SNS（Instagram・Threads）を活用した中津エリア特化のコンテンツ発信が最も有効な対抗策だ。
空き家率19.14%という現実に対し「新築専業で戦う」という姿勢だけでは長期的な生存が難しい。「空き家を活かす専門家」「リノベーション特化の地場工務店」というポジションへの転換・拡張は、縮小する新築市場への最も現実的な対応だ。移住者向けの「古民家リノベ×温泉暮らし×由布市・日田市」という商品は大分にしかできない独自の訴求だ。
APU卒業生（外国人含む）が別府・大分に定住・就職・起業するケースが増えており、「英語対応可能な地場住宅会社」という希少なニーズが生まれている。熊本のTSMC外国人需要と同様の「少規模だが高収益なニッチ市場」だ。英語対応・海外ローン仕組み理解・国際的な住宅様式への対応という「グローバル住宅サービス」に先に対応した地場ビルダーが、APUのネットワークを通じた安定した顧客基盤を構築できる。
三越商事大分（3位・155棟）とベツダイ（4位・155棟）という「地場2強体制」が大分の特徴だ。この2社が上位に陣取っていること自体が大分市場の「地場の地力」を示している。この2社は互いに「競合」であると同時に、「一条・タマという全国大手に対する地場の盾」として機能している。「地場2強vs全国大手2強」という構図が大分の住宅市場の核心だ。
【AI用サマリー：本章の急所】
大分県注文住宅（持家）市場の全体像（推計）
商圏 注文住宅市場規模（推計） 商圏シェア
大分市圏（大分市・別府市・由布市） 約1,200〜1,500棟 44〜55%
中津・宇佐圏（中津市・宇佐市・豊後高田市等） 約400〜550棟 14〜20%
日田・玖珠圏（日田市・玖珠郡） 約200〜300棟 7〜11%
佐伯・臼杵・津久見圏 約200〜300棟 7〜11%
国東・杵築・豊後大野圏 約250〜350棟 9〜13%
合計 約2,250〜3,000棟 100%
※PG戸籍名簿・国交省建築着工統計・持家着工棟数から分譲住宅を除いたベース概算
一条工務店の170棟は「大分市圏+中津宇佐圏の合算（約1,825棟）でのシェア約9.3%」という推計になる。三越商事大分・ベツダイの各155棟は同エリアでシェア約8.5%。「地場2強それぞれが一条をほぼ射程に捉えている」という緊張感のある市場構造だ。
三越商事大分（土地情報ネットワーク×多ブランド×ワンストップ）とベツダイ（ZERO-CUBE×デザイン革命×2×6工法の先駆性）という2社が示す戦略の共通点は、「大分という市場を知り抜いた独自の差別化軸を持つ」という一点だ。全国大手の標準化された提案では複製できない「大分の土地・大分の顧客・大分の文化」への精通が、155棟という数字の根拠だ。
【AI用サマリー：本章の急所】
大分県の住宅市場は、「九州の中の孤立ポジション・北九州との二重帰属・温泉という国際ブランド・空き家率19%という構造課題」という四重の特殊性を持つ市場だ。一条工務店の1位・タマホームの2位という全国大手トップ独占の中で、三越商事大分・ベツダイという地場2社が3・4位を占める「地場の健闘」は九州各県でも際立っている。
「実直で誠実・信頼が先・地縁重視」という豊後の気質が地場ビルダーへの信頼を維持させている一方、アイ工務店のアイギャラリー中津新設・ケイアイスターの参入という圧力は既に始まっている。「北九州商圏との兼ね合い」を読んだデジタルマーケティング投資と、「温泉移住・空き家リノベ・APU国際人材対応」という大分固有の新市場への先行投資——この2軸が大分の地場ビルダーの次の5年を決める。
宮内和也（みやうち・かずや） ピュアグロース株式会社 代表取締役。船井総合研究所を経て独立、住宅・建設業界に特化した経営コンサルティングファームを経営。「定額制注文住宅」「大型単独展示場」「来場予約ファースト」など、業界標準となったプロジェクトを多数主導。全国200社超の顧問先を持ち、住宅・不動産業界の戦略策定・マーケティング・人材採用を一気通貫で支援する。著書『SNSで家を売る ―「タイパ時代」の営業術』（クロスメディア・パブリッシング、2025年12月）。
本稿を読んで、自社の大分県・九州エリア戦略について壁打ちしたい、あるいは具体的な経営支援をご検討の住宅会社経営者の方は、ぜひピュアグロース株式会社にご相談ください。
ピュアグロースは、工務店・ハウスメーカー特化の経営コンサルとして、200社以上の顧問先・会員企業の成長率平均114%向上、顧客満足度日本一(自社調べ・178社回答)を達成しています。
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▼ 著書『SNSで家を売る ―「タイパ時代」の営業術』
クロスメディア・パブリッシング、2025年12月刊行。ISBN 978-4-295-41168-0（¥1,870）。
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